29 de maio de 2020

Despejo Liminar

O inquilino é sempre responsável pelo aluguel e pelos acessórios da locação (contas de água, luz, condomínio, IPTU e reparos)

Com o advento das últimas alterações da lei do inquilinato em dezembro de 2009, ocorreram muitos comentários, inclusive na imprensa, informando que agora os despejos seriam dados com maior brevidade, que as alterações da lei permitiriam que os despejos dos inadimplentes ocorressem até via liminar (possibilidade que antes não existia) e que um despejo passaria a demorar em média 6 meses. Claro que nós, advogados que militam na área, fomos incansavelmente pressionados por nossos clientes que alegavam ter ouvido na imprensa que a lei havia mudado e que o despejo seria rápido. Ocorre, que os inegáveis avanços da legislação e o visível esforço do Poder Judiciário para atender às demandas cada vez mais volumosas, foram específicos. A ansiedade dos locadores não foi acalmada com o passar dos quase 3 anos de vigência da nova legislação. O despejo liminar por falta de pagamento – uma realidade na legislação atual, que não tem sido efetuada, muitas vezes, pelo excesso de zelo e pelo vício em relação à tentativa de se garantir o valor da locação a despeito da inadimplência do inquilino.

Como isso acontece? É um grande vício da nossa sociedade a busca pelo excesso de garantias contratuais. Não é incomum que encontremos contratos vinculados a cheques, notas promissórias, fiança, carta de fiança bancária, caução, hipotecas, gravames e ônus reais em imóveis, a seguros, enfim, uma infinidade de garantias para o recebimento de qualquer crédito. As garantias são tão requisitadas que muitas vezes atrapalham a possibilidade do despejo liminar, pois a única hipótese em que a legislação foi alterada para se permitir o despejo do inquilino por falta de pagamento por meio de uma medida liminar (ou seja, sem ouvir o inquilino) é justamente na hipótese em que o contrato está desprovido de garantias.

Entendemos que o principal objetivo do locador quando se depara com uma situação grave de inadimplência do inquilino, deve ser a retomada do imóvel para que sejam suspensos os prejuízos advindos da utilização do imóvel, sem a devida compensação financeira. Assim, existem casos em que a ausência de garantia é a maior garantia do locador, não em receber o aluguel vencido, mas em retomar o imóvel que pode ser locado sem maior perda de tempo ou formalidades.

Claro que cada caso é um caso e deve ser avaliado individualmente, mas um imóvel com grande procura, com condomínio e IPTU acessíveis realmente precisam de garantias maiores que a do próprio inquilino?

O inquilino é sempre responsável pelo aluguel e pelos acessórios da locação (contas de água, luz, condomínio, IPTU e reparos), assim, não pode se eximir da obrigação dos pagamentos. Cabe então, ao locador avaliar se vale ou não a pena pedir uma garantia ao pagamento da locação mediante a possibilidade, e não de despejo rápido (o que ocorre quando não há garantias).

No caso de preferir a ação de despejo com cobrança sem a possibilidade de liminar, deverá considerar que a mesma é geralmente demorada e longa, mas com maior garantia, portanto, maior possibilidade de receber os montantes que podem chegar a valores impagáveis quando os processos demoram muito. Essa análise deve ser levada em conta quando se efetua uma locação.